STF pode mudar as regras do ITBI para quem usa imóveis para abrir ou capitalizar empresa
O Supremo Tribunal Federal voltou a julgar, em 2 de setembro de 2026, se a imunidade de ITBI na transferência de imóveis para o capital social de uma empresa vale também quando essa empresa tem atividade imobiliária preponderante. A discussão é o Tema 1.348 da repercussão geral, no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, relatado pelo ministro Edson Fachin. Ainda não existe tese definitiva, e quem pretende usar imóveis para abrir ou capitalizar uma empresa precisa acompanhar o desfecho antes de assinar qualquer coisa.
O que é o ITBI e por que existe uma imunidade na Constituição
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele é municipal, ou seja, quem cobra é a prefeitura da cidade onde o imóvel está, com alíquota e base de cálculo definidas por lei local. Em Goiânia, em Piracanjuba ou em qualquer outro município, a regra que vale é a daquela cidade, e é por isso que operações iguais podem ter tratamento diferente dependendo de onde o imóvel fica.
A Constituição Federal, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, afasta a cobrança do ITBI em duas situações. A primeira é a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, o que no dia a dia se chama de integralização de capital social. A segunda é a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Logo depois, o mesmo dispositivo traz uma exceção: ela não se aplica se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
Qual é exatamente a dúvida que o STF vai resolver
A controvérsia está em saber a que a exceção se refere. De um lado, sustenta-se que a ressalva da atividade imobiliária preponderante alcança apenas as operações societárias do segundo grupo, isto é, fusão, incorporação, cisão e extinção, e não atinge a integralização de capital. Por essa leitura, quem transfere um imóvel para formar o capital da empresa teria direito à imunidade mesmo que a sociedade atue com compra, venda ou locação de imóveis.
De outro lado, os municípios defendem que empresas com atividade preponderantemente imobiliária também estão sujeitas à exceção e, portanto, devem recolher o ITBI mesmo quando o imóvel entra para integralizar o capital social. Como o valor arrecadado fica com a prefeitura, esse é um tema de interesse direto dos municípios, e explica por que a disputa chegou até o Supremo.
É essa divergência de interpretação que o Tema 1.348 deve uniformizar.
Em que pé está o julgamento
A análise do Tema 1.348 começou no plenário virtual do STF. O relator, ministro Edson Fachin, já havia apresentado voto favorável à tese de que a imunidade do ITBI na integralização de capital não depende da atividade preponderante exercida pela empresa.
O julgamento passou por pedido de vista e, depois, por pedido de destaque, o que levou a discussão ao plenário presencial. Na sessão de 2 de setembro de 2026 houve sustentações orais e o julgamento foi suspenso, devendo prosseguir com a apresentação dos votos dos demais ministros. O caso foi noticiado pelo portal jurídico Migalhas na mesma data.
Em resumo: há um voto conhecido do relator, mas não há tese firmada. Nenhuma leitura sobre o resultado final é segura antes da conclusão do julgamento e da publicação da tese.
Por que isso interessa a quem tem imóveis em Goiás
O processo específico envolve uma empresa do setor imobiliário, mas o efeito prático alcança situações muito mais comuns no interior do estado e na capital. O exemplo mais frequente é o da holding patrimonial ou familiar, estrutura em que os imóveis da família são concentrados em uma pessoa jurídica para facilitar a administração e organizar a sucessão.
Imagine uma família de Piracanjuba com uma fazenda, duas casas alugadas e uma sala comercial em Goiânia. Ao constituir uma sociedade e transferir esses bens para formar o capital social, a pergunta natural é se incide ITBI sobre cada transmissão. Se a atividade da sociedade for classificada como preponderantemente imobiliária, por causa dos aluguéis, por exemplo, a interpretação que prevalecer no STF poderá definir se aquela transferência está ou não protegida pela imunidade. Dependendo da quantidade e do valor dos imóveis, a diferença financeira é relevante.
Vale lembrar que a decisão de montar uma estrutura societária não se resume ao ITBI. Quem pensa em montar uma holding familiar precisa avaliar custo de manutenção, conflito entre herdeiros, regime de bens e o próprio ITCD, o imposto estadual que incide sobre herança e doação em Goiás. O ITBI é uma peça do quebra-cabeça, não o quebra-cabeça inteiro.
A imunidade nunca foi ilimitada: o Tema 796
Existe aqui uma ressalva que costuma ser esquecida. O Tema 1.348 não se confunde com o Tema 796 da repercussão geral, que o Supremo já julgou. Naquele caso, o STF estabeleceu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens imóveis que exceder o limite do capital social efetivamente integralizado.
Traduzindo: se um imóvel avaliado em um valor alto entra para integralizar um capital social menor, a diferença entre os dois valores fica fora da imunidade e pode ser tributada pelo município. Por isso, mesmo que o STF venha a reconhecer no Tema 1.348 que a atividade imobiliária não impede a imunidade, nenhuma transferência de imóvel para pessoa jurídica fica automaticamente livre do imposto. O valor atribuído aos bens, o capital social declarado e a forma da operação continuam sendo determinantes.
O que analisar antes de integralizar um imóvel no capital social
Enquanto o julgamento não termina, soluções padronizadas de internet são um risco concreto. Cada operação merece análise individual, e alguns pontos costumam aparecer em praticamente todos os casos:
- A atividade efetivamente exercida pela sociedade, e não apenas o que está escrito no objeto social ou no CNAE.
- O valor atribuído a cada imóvel e a relação entre esse valor e o capital social a ser integralizado, por causa do Tema 796.
- A legislação do município onde cada imóvel está localizado e a prática de fiscalização daquela prefeitura.
- A situação registral e documental dos imóveis, incluindo matrícula atualizada, certidões e eventuais pendências.
- O desenho societário, com um acordo de sócios que discipline entrada, saída e sucessão, para que a economia tributária não vire conflito familiar.
- A fronteira entre economia lícita e simulação, tema tratado com mais profundidade na discussão sobre o que caracteriza um planejamento tributário legítimo.
Se o município entender que houve recolhimento a menor e lançar o imposto, a discussão pode evoluir para auto de infração, inscrição do débito e cobrança judicial. Vale conhecer desde já o caminho que uma execução fiscal costuma seguir depois da citação, porque o momento de organizar documento e avaliação é antes da operação, não depois da cobrança.
O que muda quando a tese for fixada
O Tema 1.348 tem repercussão geral reconhecida. Na prática, isso significa que a tese definida pelo Supremo passa a orientar os demais processos que discutem a mesma questão em todo o país, uniformizando uma controvérsia que hoje gera disputas entre contribuintes e prefeituras.
Para quem já fez a operação e recolheu o ITBI, ou para quem foi autuado, o resultado do julgamento pode abrir caminho de discussão administrativa ou judicial, inclusive quanto a valores pagos. Para quem ainda vai fazer, o desfecho ajuda a calcular o custo real da estrutura antes de assinar o contrato social. Em qualquer dos cenários, a análise depende dos documentos do caso concreto, da data da operação e do município envolvido.
Acompanhar o julgamento é parte do planejamento
Até que o STF conclua o Tema 1.348, operações de integralização de imóveis no capital social devem ser analisadas considerando não apenas o objetivo societário e sucessório, mas também os reflexos tributários e a interpretação adotada pelo município competente. Abrir uma empresa é decisão de organização patrimonial, e o imposto é consequência dela, não o contrário.
Antes de constituir uma holding ou de transferir imóveis para uma pessoa jurídica, é recomendável buscar orientação de um advogado de sua confiança, para que as particularidades do caso sejam avaliadas individualmente. Paulo de Tarso Giolo Filho, OAB/GO 44.630, atende em Piracanjuba e em Goiânia, e também a distância no restante do Brasil.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, sem promessa de resultado.
Perguntas frequentes
O que o STF está julgando no Tema 1.348 sobre ITBI?
O Supremo discute se a imunidade de ITBI prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição vale também quando a empresa que recebe o imóvel tem atividade imobiliária preponderante, como compra e venda ou locação. O caso é o Recurso Extraordinário nº 1.495.108, relatado pelo ministro Edson Fachin. O julgamento voltou ao plenário presencial em 2 de setembro de 2026, com sustentações orais, e foi suspenso antes da conclusão. Como o tema tem repercussão geral, a tese fixada orientará os demais processos sobre o assunto no país.
O que significa integralizar capital social com um imóvel?
Integralizar capital social com um imóvel é transferir a propriedade do bem para a empresa como forma de pagar as cotas ou ações subscritas pelo sócio, em vez de entrar com dinheiro. O imóvel deixa de estar no nome da pessoa física e passa a compor o patrimônio da pessoa jurídica. Essa transmissão é registrada no cartório de registro de imóveis e é exatamente o momento em que se discute a cobrança ou a imunidade do ITBI.
O que é atividade preponderante imobiliária e por que ela importa no ITBI?
A Constituição afasta a imunidade quando a atividade preponderante do adquirente é a compra e venda de imóveis ou de direitos sobre eles, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. Na prática, o município analisa a receita efetiva da empresa em determinado período, e não apenas o objeto social declarado no contrato. É justamente o alcance dessa exceção que está em discussão no Tema 1.348: se ela atinge só fusão, incorporação, cisão e extinção, ou também a integralização de capital.
A imunidade do ITBI cobre todo o valor do imóvel transferido?
Não necessariamente. No Tema 796 da repercussão geral, o STF já decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens imóveis que exceder o limite do capital social efetivamente integralizado. Assim, se o imóvel é avaliado acima do capital que ele integraliza, a diferença fica fora da imunidade e pode ser tributada pelo município. Esse entendimento continua valendo qualquer que seja o resultado do Tema 1.348.
Quem abre uma holding familiar em Goiás fica livre do ITBI?
Não existe resposta automática. A incidência depende da atividade efetivamente exercida pela sociedade, do valor atribuído aos imóveis frente ao capital social integralizado, da legislação do município onde cada imóvel está e do resultado do Tema 1.348. Além do ITBI, uma holding familiar envolve outros custos e efeitos, como o ITCD sobre doação de cotas e a definição das regras de sucessão entre os sócios. Cada caso precisa ser analisado com os documentos concretos antes da constituição da empresa.
Já existe decisão definitiva do STF sobre o Tema 1.348?
Não. Até a sessão de 2 de setembro de 2026, o julgamento havia registrado o voto do relator, ministro Edson Fachin, favorável à tese de que a imunidade na integralização de capital não depende da atividade preponderante, mas o caso passou por pedido de vista e por pedido de destaque e voltou ao plenário presencial. Após as sustentações orais, o julgamento foi suspenso e deve prosseguir com os votos dos demais ministros. Enquanto a tese não for fixada e publicada, não há orientação definitiva a seguir.
Quem já recolheu ITBI nessa situação pode discutir o valor pago?
O desfecho do Tema 1.348 pode abrir caminho para discussão administrativa ou judicial de cobranças feitas com base na interpretação que vier a ser rejeitada, inclusive quanto a valores já recolhidos. Essa possibilidade depende de fatores como a data do recolhimento, os prazos de restituição previstos na legislação tributária, a existência de processo em curso e a modulação de efeitos que o Supremo eventualmente decidir aplicar. Por isso, quem pagou o imposto deve guardar guias, matrículas, contrato social e o laudo de avaliação dos imóveis, e submeter o caso a análise individual.
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