ITBI: quem paga, como calcular e quanto custa em Goiás

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal cobrado quando alguém compra um imóvel, e quem paga, em regra, é o comprador. A competência é do município onde o imóvel está, por força do art. 156, II, e do art. 156, parágrafo 2º, II, da Constituição Federal, e por isso a alíquota muda de cidade para cidade. Em Goiânia ela é de 2%, fixada no art. 203 da Lei Complementar municipal nº 344, de 30 de setembro de 2021: um imóvel avaliado em R$ 400.000,00 gera R$ 8.000,00 de ITBI. A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, e não o valor venal do IPTU, conforme o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, julgado em 24 de fevereiro de 2022 no REsp 1.937.821/SP. Sem a prova do recolhimento o cartório não registra a escritura, e sem registro não há transferência da propriedade (art. 1.245 do Código Civil e art. 289 da Lei nº 6.015/1973).

O que é o ITBI e sobre o que ele incide

O art. 156, II, da Constituição autoriza os municípios a tributar a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, além da cessão de direitos à aquisição desses bens. As duas expressões em destaque delimitam tudo: só entram transferências entre vivos e feitas a título oneroso, isto é, com contraprestação, que nem sempre é dinheiro. Herança e doação ficam de fora e caem no imposto estadual.

No Código Tributário Nacional a matéria está no art. 35, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. O imposto pertence ao município da situação do bem (art. 41 do CTN), e o art. 200, parágrafo 3º, da Lei Complementar nº 344/2021 é expresso: imóvel situado na capital gera ITBI para Goiânia ainda que a escritura seja lavrada em outra cidade.

Quem paga o ITBI: o comprador ou o vendedor?

O art. 42 do CTN diz que o contribuinte é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei. A escolha é de cada lei municipal, e praticamente todas elegem o adquirente. Em Goiânia, o art. 205 da Lei Complementar nº 344/2021 aponta como contribuinte, entre outros:

• o adquirente dos bens ou direitos transmitidos;
• o cessionário, nas cessões de direito;
• cada um dos permutantes, nas permutas.

O Código Civil reforça o costume do mercado: pelo art. 490, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. As partes podem combinar outra divisão no contrato, e esse acordo vale entre elas, mas não muda o contribuinte perante a prefeitura: o art. 123 do CTN torna convenções particulares sobre responsabilidade por tributos inoponíveis à Fazenda Pública. Há ainda responsáveis solidários, como o alienante, o cedente e os serventuários de cartório (art. 205, parágrafo único, e art. 134, VI, do CTN).

Qual é o valor do ITBI e como calcular

A conta é direta: base de cálculo multiplicada pela alíquota do município. O ITBI não tem faixas progressivas, porque a Súmula 656 do Supremo Tribunal Federal, de 24 de setembro de 2003, declara inconstitucional a lei que fixa alíquotas progressivas de ITBI com base no valor venal do imóvel. Aplicando os 2% de Goiânia:

• imóvel avaliado em R$ 250.000,00: ITBI de R$ 5.000,00;
• imóvel avaliado em R$ 400.000,00: ITBI de R$ 8.000,00;
• imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00: ITBI de R$ 20.000,00.

Não existe teto nacional de alíquota para o ITBI: o art. 39 do CTN, que remetia a limites fixados em resolução do Senado Federal, foi revogado pela Lei Complementar nº 227/2026. Nisso ele se separa do imposto estadual sobre herança e doação, esse sim limitado a 8% pelo Senado. Fora da capital, inclusive em Piracanjuba, vale a alíquota da lei daquele município, que precisa ser conferida na prefeitura antes de qualquer simulação.

A base de cálculo é o valor de mercado, e não o valor venal do IPTU

O art. 38 do CTN diz que a base de cálculo é o valor venal dos bens transmitidos, e a Lei Complementar nº 227/2026 acrescentou o parágrafo 1º para defini-lo como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Antes disso, o STJ já havia fixado três teses no Tema 1.113, julgado pela Primeira Seção em 24 de fevereiro de 2022, no REsp 1.937.821/SP, relator o ministro Gurgel de Faria. Por ser recurso repetitivo, devem ser observadas por juízes e tribunais (art. 927, III, do Código de Processo Civil):

1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
3. o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A Lei Complementar nº 227/2026 chegou ao mesmo terreno por outro caminho: os parágrafos 2º a 4º do art. 38 do CTN passaram a exigir que o valor de mercado seja estimado por critérios técnicos, que o município divulgue esses critérios, que o contribuinte possa contestá-los por avaliação contraditória e que os cartórios compartilhem com as prefeituras os dados das operações imobiliárias.

Em Goiânia, o art. 202 da Lei Complementar nº 344/2021 adota o critério de mercado no caput, mas o parágrafo 1º diz que, nos imóveis urbanos, a base não será inferior ao valor venal usado no IPTU. Esse piso convive mal com a primeira tese do Tema 1.113, que o recusa expressamente, e a validade dele é discutida caso a caso. Quem não concorda com a avaliação tem, na própria lei municipal, o caminho da impugnação e do recurso (art. 202, parágrafo 7º).

O ITBI é devido na escritura ou no registro do imóvel?

Pela lei civil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro: o art. 1.245 do Código Civil manda registrar o título translativo no Registro de Imóveis e, no parágrafo 1º, mantém o alienante como dono enquanto isso não ocorre. O STJ aplica a mesma lógica ao imposto: no AREsp 1.760.009, julgado pela Segunda Turma em 19 de abril de 2022, relator o ministro Herman Benjamin, a corte reafirmou que o fato gerador do ITBI é o registro, no ofício competente, da transmissão da propriedade do bem imóvel.

Na prática, porém, a ordem é inversa: primeiro se pede a avaliação e se paga a guia, depois se registra. Em Goiânia, o art. 204 da Lei Complementar nº 344/2021 manda recolher o imposto até a data da transcrição no Cartório de Registro de Imóveis, com prazo de 180 dias contados do lançamento (redação da Lei Complementar municipal nº 362, de 2022), admitido o parcelamento em até quatro vezes, embora o laudo só seja liberado para registro com a quitação integral. O art. 289 da Lei nº 6.015/1973 impõe a todo oficial de registro o dever de fiscalizar o pagamento do imposto.

Um ponto segue em aberto no Supremo. O Tema 1.124, leading case ARE 1.294.969, discute a incidência de ITBI sobre cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda, sem registro. Em 2021 o STF chegou a fixar tese ali, mas em 29 de agosto de 2022 o Plenário, por maioria, acolheu embargos de declaração para reconhecer a repercussão geral sem reafirmar jurisprudência. Sob a relatoria do ministro André Mendonça, o tema ainda não tem tese de mérito, e quem compra por contrato de cessão deve acompanhar o andamento.

Imóvel que entra no capital social de uma empresa: imunidade e limites

O art. 156, parágrafo 2º, I, da Constituição afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e na decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção. A ressalva vem logo em seguida: a regra não se aplica se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. O art. 37 do CTN define preponderância como mais de 50% da receita operacional da adquirente nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, ou nos três primeiros anos se a empresa for nova. Em Goiânia, o art. 201, parágrafo 7º, equipara à venda e à locação as atividades de loteamento, administração, incorporação e construção.

A imunidade nunca foi ilimitada. No Tema 796, leading case RE 796.376, com trânsito em julgado em 15 de outubro de 2020, o STF fixou a tese de que a imunidade do art. 156, parágrafo 2º, I, da Constituição não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se o imóvel vale mais do que o capital que integraliza, a diferença pode ser tributada.

O alcance da ressalva da atividade preponderante segue controvertido no Tema 1.348, cujo julgamento de mérito foi suspenso em 2 de setembro de 2026, após as sustentações orais. Tratamos disso no texto sobre o ITBI de imóveis usados para abrir ou capitalizar empresa. Quem avalia montar uma holding familiar precisa considerar os dois julgados antes de assinar o contrato social.

O que acontece se o ITBI não for pago

O efeito mais imediato não é a multa, é a paralisia do negócio: sem a guia quitada ou o reconhecimento de imunidade, não incidência ou isenção, o cartório não registra o título, e o imóvel segue juridicamente no nome do vendedor, com efeitos sobre penhora, inventário, financiamento e revenda. Somam-se a isso:

• em Goiânia, o lançamento não recolhido no prazo é excluído de ofício e o contribuinte precisa pedir novo exame e cálculo, com nova avaliação (art. 204, parágrafo 4º);
• o débito cresce com juros e multa de mora, nos percentuais do código tributário municipal, que devem ser conferidos na guia e na lei vigente na data;
• havendo omissão ou valor incompatível, o fisco pode lançar de ofício (art. 149 do CTN), precedido do arbitramento do art. 148;
• não pago, o crédito é inscrito em dívida ativa e pode ser cobrado por execução fiscal, na forma da Lei nº 6.830/1980.

ITBI e ITCD não são o mesmo imposto

Os dois têm credores, guias e prazos diferentes:

• ITBI: municipal (art. 156, II, da Constituição), incide sobre transmissão onerosa entre vivos, tipicamente a compra e venda, e é devido ao município onde o imóvel está;
• ITCD: estadual (art. 155, I, da Constituição), incide sobre transmissão gratuita, por herança ou doação, com alíquotas de 2% a 8% em Goiás, como explicamos no texto sobre quem paga o ITCD em Goiás e quanto custa.

Uma mesma partilha pode gerar os dois. Quem recebe parte maior do que a sua meação ou do que o seu quinhão e paga por esse excedente responde por ITBI sobre a parcela onerosa (art. 200, parágrafo 1º, VI e XI, da lei goianiense). Por isso o custo de um inventário às vezes inclui os dois tributos.

O que conferir antes de pagar a guia

1. Confirme em qual município o imóvel está: é a lei daquela cidade que define alíquota, prazo e isenções.
2. Compare a avaliação da prefeitura com o valor pago e com imóveis semelhantes na região.
3. Verifique se cabe alguma hipótese de não incidência, imunidade ou isenção, e reúna a prova disso.
4. Peça os critérios técnicos da avaliação, exigíveis pelo art. 38, parágrafo 3º, do CTN, e impugne no prazo se o valor destoar.
5. Guarde guia, comprovante, matrícula atualizada e laudo: são eles que sustentam qualquer discussão futura.

Em Goiânia vale checar também o Anexo X da Lei Complementar nº 344/2021, cujo item 11 isenta de ITBI a aquisição, por pessoa física, de imóvel edificado de uso residencial de valor igual ou inferior a R$ 150.000,00, desde que seja o único imóvel do adquirente. Isenção não é automática: precisa ser requerida e comprovada.

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto, que depende do município, dos valores, da forma da operação e das datas. Paulo de Tarso Giolo Filho, OAB/GO 44.630, mestre em Direito e professor universitário, tem atuação em direito tributário no escritório Paulo de Tarso Advocacia, em Piracanjuba, com atendimento também em Goiânia e a distância. Contato pelo telefone (62) 99272-8816 ou pelo e-mail contato@pauloadvogado.com.br.