Contrato de compra e venda de imóvel: o que conferir antes de assinar

Antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel, o que evita prejuízo é ler a matrícula atualizada e conferir as certidões do vendedor, porque a propriedade não passa com a assinatura nem com a escritura: ela só muda de dono com o registro, como diz o art. 1.245 do Código Civil. Acima de trinta salários mínimos, o art. 108 do mesmo código exige escritura pública, o que em 2026 significa negócio acima de R$ 48.630,00, porque o salário mínimo é de R$ 1.621,00 (Decreto nº 12.797, de 23 de dezembro de 2025). Abaixo disso o instrumento particular basta, e ainda assim precisa ser registrado.

Modelo de contrato pronto é fácil de achar. O que quase ninguém publica é o passo anterior: descobrir, antes de pagar, se o vendedor pode vender e se aquele imóvel pode ser vendido.

Contrato particular, promessa ou escritura pública: qual documento o caso exige?

O contrato particular é assinado só pelas partes; a promessa de compra e venda é o contrato preliminar do pagamento parcelado; a escritura pública é lavrada pelo tabelião de notas.

Pelo art. 108 do Código Civil, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. A conta muda a cada ano:

• salário mínimo de 2026: R$ 1.621,00;
• limite do art. 108 em 2026: 30 x R$ 1.621,00, ou seja, R$ 48.630,00;
• acima disso, escritura pública, sob pena de nulidade;
• até esse valor, instrumento particular, com registro igualmente necessário.

A ressalva inicial não é decorativa: o art. 38 da Lei nº 9.514/1997 admite instrumento particular com efeitos de escritura pública na compra e venda com financiamento e alienação fiduciária.

A propriedade só muda de dono no registro

O art. 1.227 do Código Civil determina que direitos reais sobre imóveis transmitidos entre vivos só se adquirem com o registro. O art. 1.245 acrescenta dois parágrafos que surpreendem quem já pagou: enquanto o título não é registrado, o alienante continua a ser havido como dono (§ 1º); e, enquanto a invalidade do registro não for decretada em ação própria, o adquirente continua a ser havido como dono (§ 2º). Quem assinou e não registrou tem contrato, não tem imóvel, e perante terceiros o bem ainda responde pelas dívidas do vendedor.

Com pagamento parcelado, registrar a promessa é a proteção mais eficiente. Pelo art. 1.417, a promessa sem cláusula de arrependimento, uma vez registrada, dá ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, e o art. 1.418 permite exigir a escritura definitiva e, na recusa, requerer a adjudicação. A adjudicação compulsória não depende do registro (Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça) e, desde a Lei nº 14.382/2022, cabe na via extrajudicial (art. 216-B da Lei nº 6.015/1973). Ainda assim, sem registro o comprador não aparece na matrícula nem é intimado da penhora (art. 799, III, do Código de Processo Civil).

O que a matrícula atualizada revela

A matrícula é a biografia do imóvel, e a leitura é de cima para baixo, ato por ato. Na certidão de inteiro teor, procure:

• cadeia de proprietários: como o vendedor adquiriu, e se a partilha ou doação anterior foi registrada;
• hipoteca e alienação fiduciária: as duas não seguem a mesma regra. Na alienação fiduciária, o devedor só transmite seus direitos com anuência expressa do credor fiduciário (art. 29 da Lei nº 9.514/1997). Na hipoteca, a venda é livre, e é nula a cláusula que a proíba (art. 1.475 do Código Civil), embora se possa convencionar o vencimento antecipado da dívida em caso de venda (parágrafo único);
• penhora, arresto, sequestro e indisponibilidade: constrições que acompanham o bem;
• usufruto, servidão, locação com cláusula de vigência, promessa registrada em favor de terceiro e cláusulas de inalienabilidade: restrições que sobrevivem à venda.

O art. 54 da Lei nº 13.097/2015 deu peso jurídico a isso, na chamada concentração de atos na matrícula. O caput lista o que precisa estar ali para ser oposto a quem compra: citação de ações reais e reipersecutórias, averbação de execução admitida pelo juiz (art. 828 do Código de Processo Civil), restrições, indisponibilidades e, pelo inciso V incluído pela Lei nº 14.825/2024, qualquer constrição sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular. O § 1º, na redação da Lei nº 14.382/2022, fecha o raciocínio: não se opõem ao terceiro de boa-fé situações fora da matrícula. Sobram as ressalvas do próprio dispositivo, entre elas as aquisições que independem de registro, como a usucapião já consumada por quem ocupa a área.

Quais certidões pedir e o que cada uma protege

Há uma armadilha aqui. O art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/1985 limita o que o tabelião exige à prova do ITBI e às certidões fiscais, de propriedade e de ônus reais, e o § 2º do art. 54 da Lei nº 13.097/2015 dispensa certidões forenses para caracterizar a boa-fé do comprador. A lei protege quem confiou na matrícula, mas não informa ninguém. O conjunto útil é este:

1. Inteiro teor e ônus reais da matrícula, mais a de ações reais e reipersecutórias: titularidade, garantias, restrições e disputas sobre o bem.
2. Distribuidores cíveis e de execuções fiscais, nas duas Justiças, no domicílio do vendedor e no local do imóvel: achar uma execução fiscal contra o vendedor muda a conversa antes do sinal.
3. CNDT, do art. 642-A da CLT, gratuita e válida por 180 dias, e protestos nas praças do vendedor.
4. Tributos municipais, que pelo art. 130 do Código Tributário Nacional se sub-rogam no adquirente salvo prova de quitação no título, e quitação condominial, já que pelo art. 1.345 do Código Civil o adquirente responde pelos débitos do alienante.
5. CNIB, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, do Provimento nº 188/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça.

Vendedor casado precisa da autorização do cônjuge, salvo na separação absoluta (arts. 1.647, I, e 1.649 do Código Civil), e vendedor que herdou precisa ter o inventário concluído e a partilha registrada.

Fraude à execução e fraude contra credores

A fraude à execução está no art. 792 do Código de Processo Civil: a venda é fraudulenta quando está averbada no registro ação reipersecutória, execução (art. 828) ou outra constrição e, sobretudo, quando ao tempo da alienação tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (inciso IV). Pelo § 1º, a alienação é ineficaz perante o exequente: o bem pode ser penhorado mesmo no nome do comprador.

O contrapeso é a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, aprovada pela Corte Especial: "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente." Sem averbação, cabe ao credor provar que o comprador sabia, e por isso guardar as certidões datadas da compra tem valor.

A fraude contra credores é do Código Civil: o art. 158 alcança transmissões gratuitas de devedor já insolvente, e o art. 159, contratos onerosos quando a insolvência é notória ou conhecida do outro contratante. O caminho é a ação anulatória, com prazo decadencial de quatro anos contados do negócio (art. 178, II).

Sinal, direito de arrependimento e cláusula penal

• Arras confirmatórias (arts. 417 a 419 do Código Civil): o sinal confirma o negócio e é restituído ou abatido do preço. Descumprido o contrato, o art. 418, na redação da Lei nº 14.905/2024, permite desfazê-lo, retendo as arras ou exigindo a devolução mais o equivalente.
• Arras penitenciais (art. 420): só existem quando o contrato estipula o direito de arrependimento. Aí o sinal é unicamente indenizatório: quem deu perde e quem recebeu devolve em dobro.
• Cláusula penal (arts. 408 a 416): o art. 412 proíbe que exceda o valor da obrigação principal, e o art. 413 manda reduzi-la quando a obrigação foi cumprida em parte ou a multa é excessiva.

Sem cláusula de arrependimento não existe desistência livre. A exceção é o imóvel na planta: o art. 67-A, § 10, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, dá arrependimento em 7 dias improrrogáveis nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, e o inciso II do caput limita a pena convencional a 25% da quantia paga. Confira se a incorporação está sob patrimônio de afetação: nesse caso o § 5º do mesmo artigo admite pena de até 50%, e esse é o regime mais comum no mercado. Encerrar de comum acordo é distrato, com regra própria.

Quem paga o ITBI e por que ele entra na conta antes da assinatura

O ITBI é municipal: a competência vem do art. 156, II, da Constituição, e o § 2º, II, atribui o imposto ao Município da situação do bem. Quem é o contribuinte não está lá: o art. 42 do Código Tributário Nacional diz que é qualquer das partes na operação, como dispuser a lei, e as leis municipais costumam pôr o encargo no comprador. Alíquota e prazo também vêm do município do imóvel, então a regra de Goiânia não é necessariamente a de Piracanjuba.

A base de cálculo mudou de patamar normativo. A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional para definir valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado, exigir critérios técnicos divulgados pelo município e admitir avaliação contraditória do contribuinte. Isso aproxima a lei do Tema Repetitivo 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, julgado no REsp nº 1.937.821/SP em 24 de fevereiro de 2022: a base do ITBI é o valor de mercado e não se vincula à do IPTU. Em outros casos a incidência é a própria dúvida, como na integralização de imóveis no capital social de uma empresa, tema do Tema 1.348 no Supremo Tribunal Federal.

Imóvel rural tem uma camada extra de conferência

• CCIR e ITR: o art. 22, § 1º, da Lei nº 4.947/1966 proíbe, sob pena de nulidade, vender, prometer em venda, arrendar ou hipotecar imóvel rural sem o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, e o § 3º, na redação da Lei nº 10.267/2001, exige junto a quitação do ITR dos cinco últimos exercícios.
• CAR: criado pelo art. 29 da Lei nº 12.651/2012, tem inscrição obrigatória e por prazo indeterminado para toda propriedade e posse rural (§ 3º, redação da Lei nº 13.887/2019), e o art. 78-A condiciona o crédito agrícola a ela. Vale ver quem precisa se inscrever no CAR.
• Georreferenciamento: os §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei nº 6.015/1973 preveem memorial georreferenciado ao Sistema Geodésico Brasileiro, nos prazos do Poder Executivo. O Decreto nº 12.689, de 21 de outubro de 2025, revogou os prazos escalonados por tamanho de área e fixou data única: a exigência vale, em qualquer transferência de imóvel rural, a partir de 21 de outubro de 2029.

Lista de conferência antes de assinar

1. Certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada, lida do primeiro ao último ato.
2. Quem assina consta como proprietário, com identidade, estado civil, regime de bens e outorga do cônjuge quando exigida.
3. Procuração com poderes específicos para vender e receber, conferida no tabelionato.
4. Certidões do vendedor (distribuidores cíveis e execuções fiscais nas duas Justiças, CNDT, protestos, CNIB) e do imóvel (ônus reais, ações reipersecutórias, tributos, condomínio e, no rural, CCIR e ITR).
5. Valor, forma e datas de pagamento, entrega das chaves, escolha entre arras confirmatórias e penitenciais e cláusula penal com valor definido.
6. Prazo para escritura e registro, responsável por cada custo, ITBI pela lei do município e emolumentos pela tabela estadual vigente.
7. Registro da promessa no pagamento parcelado, e do título definitivo quando sair.

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto, que depende da matrícula, das certidões e do município do imóvel. Paulo de Tarso Giolo Filho, OAB/GO 44.630, mestre em Direito e professor universitário, atua em direito contratual, civil e agrário, com escritório em Piracanjuba, Goiás, atendimento em Goiânia e acompanhamento a distância em todo o Brasil pelo telefone (62) 99272-8816 e pelo e-mail contato@pauloadvogado.com.br.