Usucapião: prazos e requisitos de cada modalidade

O prazo da usucapião vai de 2 a 15 anos, conforme a modalidade: 15 anos na extraordinária, reduzidos a 10 anos se houver moradia habitual ou obra produtiva (art. 1.238 do Código Civil); 10 anos na ordinária, com justo título e boa-fé, e 5 anos na hipótese do parágrafo único (art. 1.242); 5 anos na especial urbana, para área de até 250 m² (art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição Federal); 5 anos na especial rural, para área de até 50 hectares (art. 1.239 e art. 191 da Constituição); 2 anos na usucapião familiar, sobre imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (art. 1.240-A); e 5 anos na coletiva de núcleos urbanos informais (art. 10 da Lei nº 10.257/2001). Em todas elas a posse precisa ser mansa, pacífica, ininterrupta e exercida com ânimo de dono, e imóvel público não é adquirido por usucapião em prazo nenhum.

O que é usucapião e por que ela é uma aquisição originária

Usucapião é a aquisição da propriedade pelo decurso do tempo de posse. Chama-se originária porque o possuidor não recebe o direito de ninguém: adquire pela posse prolongada, e não por transferência do antigo dono. Sentença e registro apenas declaram algo que já aconteceu, e o art. 1.241 do Código Civil trata a declaração judicial como título hábil para registro. Já o art. 1.244 estende ao possuidor as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição. Bem móvel também se usucape: 3 anos com justo título e boa-fé (art. 1.260) e 5 anos sem eles (art. 1.261).

Os requisitos que valem para todas as modalidades

Estes elementos precisam existir ao mesmo tempo, em qualquer modalidade:

• Posse com ânimo de dono. Locatário, arrendatário, comodatário e caseiro reconhecem que a coisa é de outro, e o tempo deles não conta.
• Posse mansa e pacífica. O que quebra o requisito é a resistência efetiva do dono à posse, como uma ação possessória julgada procedente, e não qualquer manifestação de discordância. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.361.226-MG, da Terceira Turma, relator o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado por unanimidade em 5 de junho de 2018, que o prazo pode até se completar no curso da ação de usucapião: a contestação exprime inconformismo com a aquisição por usucapião, não resistência à posse.
• Posse contínua. Sair da área e voltar depois não soma os dois períodos.
• Posse justa. Pelo art. 1.200 do Código Civil, é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária, e o art. 1.208 exclui a mera permissão ou tolerância.

A data de início da posse é o ponto mais disputado, e a prova vem de contas de consumo, carnês de IPTU ou ITR, notas fiscais, fotos datadas e testemunhas.

Usucapião extraordinária: 15 anos, ou 10 com moradia ou obra produtiva

O art. 1.238 do Código Civil trata de quem possui o imóvel como seu por 15 anos, sem interrupção nem oposição, adquirindo a propriedade independentemente de título e de boa-fé. O parágrafo único reduz o prazo para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

É a mais ampla das modalidades: não há limite de área, não se exige justo título nem boa-fé e não importa se o possuidor tem outros imóveis. Em troca, o tempo é o maior de todos, e é para cá que o caso migra quando falta requisito das especiais.

Usucapião ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé

Pelo art. 1.242, adquire a propriedade quem possuir o imóvel de forma contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, por 10 anos. Justo título é o ato que, em tese, transferiria a propriedade, mas falhou por algum defeito: pelo Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, ele abrange qualquer ato jurídico hábil a isso, independentemente de registro.

O parágrafo único reduz o prazo para 5 anos em uma hipótese: imóvel adquirido onerosamente com base no registro do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tenham estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião especial urbana: 5 anos e até 250 metros quadrados

Prevista no art. 183 da Constituição Federal e repetida no art. 1.240 do Código Civil, exige de forma cumulativa:

• área urbana de até 250 m²;
• posse por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição;
• uso do imóvel para moradia do possuidor ou da família;
• não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

O direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (parágrafo 2º do art. 183). Nas Jornadas de Direito Civil, o Enunciado 85 entende por área urbana o imóvel edificado ou não, inclusive unidade autônoma de condomínio edilício, e o Enunciado 313 afasta a modalidade quando a posse recai sobre área maior que o limite legal, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir. O art. 13 da Lei nº 10.257/2001 permite invocá-la como matéria de defesa.

Usucapião especial rural: 5 anos e até 50 hectares

O art. 191 da Constituição Federal e o art. 1.239 do Código Civil exigem posse de 5 anos ininterruptos e sem oposição, área em zona rural não superior a 50 hectares, moradia do possuidor no imóvel, produção pelo trabalho dele ou da família e a condição de não ter outro imóvel, rural ou urbano. Os 50 hectares são teto, não piso: o Enunciado 594 da VII Jornada de Direito Civil admite área menor que o módulo rural da região. As exigências cadastrais do campo estão no artigo sobre usucapião rural, requisitos e prazos.

Usucapião familiar: 2 anos depois do abandono do lar

É o prazo mais curto do Código Civil. O art. 1.240-A, incluído pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011, exige:

• 2 anos ininterruptos e sem oposição;
• posse direta e com exclusividade;
• imóvel urbano de até 250 m²;
• propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
• uso do imóvel para moradia própria ou da família;
• não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Preenchidos os requisitos, o possuidor adquire o domínio integral, uma vez só (parágrafo 1º). A expressão "abandonou o lar" gera confusão: pelo Enunciado 595 da VII Jornada de Direito Civil, que revogou o Enunciado 499, ela deve ser lida como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, sem averiguação da culpa pelo fim do casamento ou da união estável. Quem saiu de casa e seguiu cuidando do imóvel e da família não se enquadra. Se a relação era união estável, o pedido depende também de demonstrar o vínculo e a data do fim, tema do artigo sobre como se prova a união estável.

Usucapião coletiva de núcleos urbanos informais

O art. 10 da Lei nº 10.257/2001, o Estatuto da Cidade, na redação da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, alcança os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 5 anos cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor, desde que eles não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Ela é declarada por sentença, que serve de título para registro e atribui igual fração ideal a cada possuidor, salvo acordo escrito diverso, constituindo condomínio especial indivisível (parágrafos 2º a 4º). Pelo art. 12, a associação de moradores pode ser substituto processual e a intervenção do Ministério Público é obrigatória.

Dá para somar o tempo de posse de quem estava antes

Sim, dentro de limites. O art. 1.243 do Código Civil permite acrescentar à própria posse a dos antecessores, com remissão ao art. 1.207, contanto que todas sejam contínuas e pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. É a accessio possessionis. O herdeiro, sucessor universal, continua de direito a posse do antecessor, e ao sucessor singular, como o comprador, é apenas facultado unir a sua posse à do antecessor (art. 1.207), e pode preferir não unir quando a anterior era viciada.

A soma não vale para tudo: pelo Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil, ela não se aplica às modalidades dos arts. 1.239 e 1.240, em face da normatividade da usucapião constitucional urbana e rural. Na coletiva, ao contrário, é expressa no parágrafo 1º do art. 10 do Estatuto da Cidade. Morrendo o possuidor antes de completar o prazo, o acerto do que ele deixou passa pelo inventário.

O que não pode ser usucapido

A vedação mais importante é a dos bens públicos: o parágrafo 3º do art. 183 e o parágrafo único do art. 191 da Constituição Federal dizem que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, e o art. 102 do Código Civil sujeita à mesma regra os bens públicos em geral. Nenhum tempo de posse converte imóvel público em propriedade particular, e o parágrafo 4º do art. 399 do Provimento CNJ nº 149/2023 repete a proibição no cartório. Também travam o pedido:

• a ocupação por mera permissão ou tolerância do dono, e a posse violenta ou clandestina enquanto o vício não cessar (art. 1.208 do Código Civil);
• a posse exercida por contrato, como locação, arrendamento ou comodato;
• nas modalidades especiais, área acima do limite legal ou a propriedade de outro imóvel pelo possuidor.

A matrícula e a cadeia dominial do imóvel são o primeiro documento a levantar.

Usucapião extrajudicial: o passo a passo do art. 216-A

O art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, incluído pela Lei nº 13.105/2015 e alterado pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.382/2022, admite o reconhecimento da usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo. O detalhamento está nos arts. 398 e seguintes do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023). O caminho:

1. ata notarial do tabelião atestando o tempo e as características da posse do requerente e dos antecessores;
2. planta e memorial assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos titulares registrados na matrícula do imóvel e nas dos confinantes;
3. certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do autor;
4. justo título ou documentos que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse;
5. requerimento protocolado por advogado ou defensor público, com a modalidade pretendida e sua base legal;
6. notificação de quem não assinou a planta, em 15 dias, com o silêncio valendo como concordância (parágrafo 2º do art. 216-A, redação da Lei nº 13.465/2017);
7. ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município em 15 dias, e edital para terceiros, com mais 15 dias;
8. sem impugnação e com documentação em ordem, o oficial registra a aquisição.

Havendo impugnação justificada, o registrador remete os autos ao juízo competente e o requerente emenda a inicial para o rito comum; impugnação injustificada não é admitida, cabendo suscitar dúvida (parágrafo 10 do art. 216-A, redação da Lei nº 14.382/2022). Antes disso, o art. 415 manda o oficial tentar conciliação ou mediação. E qualquer ressalva ou oposição de ente público encerra o procedimento de cartório e o envia à via judicial (parágrafo 3º do art. 412).

Imóvel rural tem exigência adicional: pelo art. 416, o registro depende do recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural, do CCIR mais recente do INCRA e da certificação de que o polígono do memorial não se sobrepõe a outro do cadastro georreferenciado. Na via judicial, o Código de Processo Civil exige citação pessoal dos confinantes, dispensada em unidade autônoma de condomínio (parágrafo 3º do art. 246), e edital (art. 259, I).

Usucapião não paga ITBI nem ITCD, mas tem custo de cartório

Por ser aquisição originária, a usucapião não é transmissão. O art. 421 do Código Nacional de Normas é expresso: o oficial do registro de imóveis não exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do ITBI. Também não incide o ITCD, imposto estadual que em Goiás alcança herança e doação, situação diversa.

O custo está na ata notarial, no levantamento topográfico, nas certidões, no edital e nos emolumentos. Emolumentos são fixados por lei de cada estado e atualizados periodicamente, então o orçamento precisa partir da tabela vigente no estado e na comarca do imóvel.

A modalidade adequada, o prazo aplicável e a viabilidade do caminho de cartório dependem de datas, documentos e da situação registral do imóvel, e essa definição é feita no início, não no meio do procedimento. Este texto tem finalidade informativa e não substitui a avaliação individual. Paulo de Tarso Giolo Filho, OAB/GO 44.630, mestre em Direito e professor universitário, atua em direito civil e agrário, com atendimento em Piracanjuba, em Goiânia e a distância para todo o Brasil, pelo telefone (62) 99272-8816 ou pelo e-mail contato@pauloadvogado.com.br.