Contrato de arrendamento rural: o que observar antes de assinar

O contrato de arrendamento rural é regido pela Lei 4.504/1964, o Estatuto da Terra, e pelo Decreto 59.566/1966, que fixam prazo mínimo de 3, 5 ou 7 anos conforme a atividade explorada, exigem preço ajustado em quantia certa em dinheiro e dão ao arrendatário preferência para renovar o contrato e para comprar a área caso ela seja vendida. Essas regras são de ordem pública e não podem ser afastadas pela vontade das partes: cláusula que contraria as normas obrigatórias é nula de pleno direito, ainda que arrendador e arrendatário tenham assinado de comum acordo. É daí que nasce boa parte dos conflitos no campo, de cláusulas que os dois lados negociaram acreditando que valiam.

O que é arrendamento rural e qual lei se aplica

Arrendamento rural é a cessão do uso e gozo de um imóvel rural, inteiro ou em parte, mediante pagamento de um aluguel. Quem cede é o arrendador, em regra o proprietário. Quem paga e explora é o arrendatário. Não confunda com parceria. Na parceria, as partes dividem frutos, produtos e os riscos da atividade, como quebra de safra e oscilação de preço. No arrendamento, o arrendatário paga valor certo e assume sozinho o risco. Contrato rotulado como parceria que funciona como arrendamento costuma ser reclassificado pelo Judiciário conforme o que de fato foi combinado.

A Lei 13.986/2020, a Lei do Agro, e o marco legal das garantias (Lei 14.711/2023) mudaram crédito e garantias rurais, mas não alteraram o núcleo do arrendamento: prazo mínimo, preço, preferência e benfeitorias continuam regidos pelas normas de 1964 e 1966.

Quais são os prazos mínimos do contrato de arrendamento rural

O prazo mínimo varia conforme a exploração e está no art. 13, inciso II, do Decreto 59.566/1966:

• 3 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte.
• 5 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte, incluindo cria, recria, engorda e extração de matérias-primas de origem animal.
• 7 anos para exploração florestal.

Contrato assinado por prazo menor não é invalidado: o prazo é corrigido para o mínimo da atividade. Um contrato de soja fechado por uma safra tende a ser lido como de 3 anos. Quando não há prazo escrito, o art. 95, inciso II, do Estatuto da Terra presume o contrato celebrado por 3 anos. E em qualquer hipótese fica assegurada ao arrendatário a conclusão da colheita pendente, mesmo que o prazo termine antes de a lavoura estar no ponto.

O preço tem teto legal e não pode ser fixado em sacas

O art. 95, inciso XII, do Estatuto da Terra, na redação da Lei 11.443/2007, limita a remuneração do arrendamento a 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entram na composição do contrato. Se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para exploração intensiva de alta rentabilidade, o teto sobe para 30%. O art. 17 do Decreto 59.566/1966 detalha o cálculo: 15% do valor da terra nua no arrendamento da área total e 30% do valor das áreas arrendadas no arrendamento parcial.

Já o art. 18 trata da forma. O preço só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro. O pagamento, esse sim, pode ser feito em produto: a lei admite quitação em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, corresponda ao aluguel na época da liquidação. O parágrafo único do art. 18 veda ajustar como preço quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.

A distinção é fina e decide processos. A cláusula que diz o aluguel é de 10 sacas de soja por hectare fixa o preço em produto e contraria o art. 18. A que fixa o aluguel em reais e permite quitar com soja equivalente na data do pagamento segue a lei. Muitos contratos em Goiás são escritos da primeira forma, por costume, e viram discussão quando o preço da saca oscila.

Preferência do arrendatário para renovar o contrato

O art. 95, inciso IV, do Estatuto da Terra dá ao arrendatário preferência para renovar o arrendamento, em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve notificá-lo até 6 meses antes do vencimento, informando as propostas existentes. Sem essa notificação, o contrato se considera automaticamente renovado, a menos que o arrendatário, nos 30 dias seguintes, manifeste desistência ou apresente nova proposta.

Há uma exceção. Pelo art. 95, inciso V, a preferência de renovação não prevalece se o proprietário, também até 6 meses antes do vencimento, notificar que pretende retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por meio de descendente. A retomada precisa ser real: alegar exploração direta e em seguida arrendar para outra pessoa costuma ser tratado como desvio de finalidade.

Preferência do arrendatário para comprar a área arrendada

Se o proprietário decide vender o imóvel arrendado, o art. 92, parágrafo 3º, do Estatuto da Terra dá ao arrendatário preferência para adquiri-lo em igualdade de condições:

1. O proprietário comunica a venda ao arrendatário, por notificação judicial ou comprovada mediante recibo, com as condições reais do negócio.
2. O arrendatário tem 30 dias, contados dessa notificação, para manifestar se exerce ou não a preferência.
3. Silêncio ou recusa libera o proprietário para vender a terceiro nas mesmas condições.
4. Se a venda ocorreu sem notificação regular, o art. 92, parágrafo 4º, permite ao arrendatário depositar o preço e requerer o imóvel para si, no prazo de 6 meses contados do registro da alienação no Registro de Imóveis.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu, no REsp 1.447.082/TO, que a falta de averbação do contrato na matrícula não afasta, por si só, o direito de preferência. Não há súmula nem tema repetitivo sobre o ponto, então a prova da existência e das condições do arrendamento pesa muito no caso concreto.

A venda da fazenda não encerra o arrendamento

O art. 92, parágrafo 5º, do Estatuto da Terra é direto: a alienação do imóvel rural ou a instituição de ônus real sobre ele não interrompe o contrato de arrendamento, e o adquirente fica sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Quem compra terra arrendada compra também o contrato, com o prazo que resta e as obrigações pendentes. Por isso a certidão da matrícula não basta: é preciso perguntar sobre contratos agrários em curso, inclusive verbais, e sobre notificações de preferência enviadas.

Benfeitorias e direito de retenção

Ao fim do contrato, o art. 95, inciso VIII, do Estatuto da Terra e o art. 25 do Decreto 59.566/1966 preveem indenização ao arrendatário pelas benfeitorias necessárias e úteis. As voluptuárias, de mero deleite, só são indenizáveis se houve autorização do arrendador.

Enquanto não recebe a indenização, o arrendatário pode permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens do contrato. É o direito de retenção. Cláusula que o faz renunciar de antemão a esses direitos tende a ser considerada nula, porque o parágrafo único do art. 13 do Decreto 59.566/1966 declara sem efeito qualquer estipulação que contrarie as normas obrigatórias do regulamento.

O caminho seguro é descrever no contrato o estado das benfeitorias e como serão avaliadas na saída.

As cláusulas que mais geram conflito

• Prazo abaixo do mínimo legal. Gera disputa sobre até quando o arrendatário fica na área.
• Preço em quantidade fixa de produto. Contraria o art. 18 do Decreto 59.566/1966.
• Renúncia prévia a benfeitorias, à retenção ou à preferência. Colide com o parágrafo único do art. 13 do mesmo decreto.
• Subarrendamento e cessão. O art. 31 do Decreto 59.566/1966 exige consentimento prévio e expresso do arrendador. Repassar a área sem autorização é causa clássica de rescisão.
• ITR. Pela Lei 9.393/1996, o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor com posse plena, não o arrendatário. O contrato pode repassar a ele o ônus econômico do pagamento, mas isso não muda quem responde perante a Receita Federal.
• Área imprecisa. Descrever a gleba por referências informais, sem memorial ou georreferenciamento, dificulta calcular o preço e medir o que foi explorado.

Contrato verbal vale, mas a prova é o problema

O art. 11 do Decreto 59.566/1966 admite contrato escrito ou verbal, e presume ajustadas, no verbal, as cláusulas obrigatórias do art. 13. O problema aparece na hora de provar prazo, preço e área, ou de exercer a preferência diante de uma venda já fechada. Os emolumentos de cartório são fixados por lei estadual: o custo do registro em Goiás não é o mesmo de outro estado.

Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto. Área, atividade, prazo e histórico entre as partes alteram a resposta jurídica. Paulo de Tarso Giolo Filho, OAB/GO 44.630, tem atuação em direito agrário e contratos, com atendimento em Piracanjuba, em Goiânia e a distância, pelo telefone (62) 99272-8816 ou pelo e-mail contato@pauloadvogado.com.br.